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CASH PLANNING 資金計画の立て方 一生に一度かもしれない家づくり。後悔はしたくないもの。そのために必要なのは、賢い資金計画です。

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  • 住宅ローンの種類各ローンの特徴をつかみましょう
  • ローンの返済方法状況に応じた最適な返済方法を
  • 資金計画のポイント賢い家づくりのアドバイス

住宅ローンの種類 / 特徴

住宅ローンには、「民間の住宅ローン」と「公的な住宅ローン」があります。

民間住宅ローン

  • 銀行、信託銀行銀行、信託銀行
    キャンペーン等による金利の優遇を活かせば、低金利での融資も可能。
    変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型など金利も様々です。
  • 提携ローン提携ローン
    (銀行、信託銀行、JA、生命保険会社など)
    住宅会社との信頼関係による提携ローン。融資条件も比較的ゆるやかで、窓口で扱われていない金利優遇が適用される場合もあります。
  • 勤務先勤務先
    (社内融資、公務員共済など)
    民間ローンを利用した利子補給方式の場合と、勤務先が直接融資する場合があります。ただし、会社を辞める際は、一括返済する必要があります。

公的住宅ローン

  • 住宅金融支援機構(フラット35)住宅金融支援機構(フラット35)
    ※扱いは民間金融機関
    住宅金融支援機構がバックアップする、固定金利タイプの代表的ローンです。国の財政融資資金が原資のため、低金利で長期間固定。返済額もあらかじめ固定されています。
  • 財形住宅融資財形住宅融資
    勤労者が行う財形融資の一部が原資になる融資です。申込時点の金利が適用され、さらに金利は5年ごとに見直しがあります。
  • 自治体融資自治体融資
    都道府県や市町村が扱う、地域に一定期間居住・または勤務している人が対象の融資です。金利が有利な反面、物件審査が厳しく、借入限度額の制限もあります。

3パターンの金利設定

金利には、返済期間中ずっと金利が変動しない「固定金利」タイプ、半年ごとに金利が変動する「変動金利」タイプ、さらにこれら2タイプの特徴が混じった「固定金利期間選択」タイプの3つのパターンがあります。

 

全期間固定金利型

返済期間中ずっと
金利が固定されたタイプ

メリット
返済最終日までの借入額が
安定し、返済計画がたてやすい。
また、金利上昇局面に有利。
デメリット
変動金利型と比べた場合、金利が高くなる。

変動金利型

返済期間内に
金利が変動するタイプ

メリット
金利が下降している局面には有利。
デメリット
返済期間中金利が変動するため、返済額や支払利息が確定しない。

全期間固定金利型

一定期間のみ金利が確定し
その期間の終了時点に改めて金利を
選択し直すタイプ

メリット
固定型、変動型の利点が
合わさったタイプ。
デメリット
固定期間が終了した際、その時点の金利が適用される為、思わぬ高金利になる可能性がある。
メリット

返済最終日までの借入額が
安定し、返済計画がたてやすい。
また、金利上昇局面に有利。

金利が下降している局面には
有利。

固定型、変動型の利点が
合わさったタイプ。

デメリット

変動金利型と比べた場合、
金利が高くなる。

返済期間中金利が変動するため、
返済額や支払利息が
確定しない。

固定期間が終了した際、
その時点の金利が適用される為、
思わぬ高金利になる
可能性がある。

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ローンの返済方法

ローンの返済方法には、期間や金利、ボーナス支払いの有無など、
お客様の状況に応じて様々な返済方法があります。
実際に生活していくうえで負担になることのないよう、最適な返済方法を見極めることが大切です。

ローンの返済期間

返済期間とは、住宅ローンの借入金と利息を返済するための期間のこと。設定に合わせて、1年刻み、1ヶ月刻みなど選択することができます。最短返済年数には、1年以上、10年以上、15年以上など様々な設定があり、最長返済年数は35年以上が一般的です。
終了年齢は、各商品ごと「80歳未満」などに定められているため、定年まで(または定収入がなくなるまで)に返済を完了するのが理想的。返済期間が短いほど利息の軽減効果が大きくなりリスクも少なくなります。

ローンの返済方法

元利均等返済方法

「金利が同じ」という条件の場合に、元金と利息を足した月々の返済額が、返済期間中ずっと一定で変わらない返済方法です。どの金融機関も取り扱っており、たくさんの方が利用される返済方法です。

メリット
  • 返済額が一定で計画が立てやすい
  • 元金均等返済に比べて開始当初の返済額が少ない
デメリット
  • 元金均等返済よりも総返済額が多くなる
    (同じ返済期間の場合)
  • 借入金残高の減り方が遅くなる

元金均等返済方法

返済中、毎月均等に元金を返済していく返済方法です。
返済が進むごとに、毎月の返済額が減少していきます。
借入の条件として元利均等返済よりも高い収入が求められるほか、取り扱う金融機関も限られています。

メリット
  • 返済が進むごとに返済額が少なくなる
  • 元利均等返済に比べて元金の減少が早い
  • 元利均等返済よりも総返済額が少なくなる
    (同じ返済期間の場合)
デメリット
  • 返済開始当初の返済額が最も高いため
    当初の返済負担が重い(必要月収が高くなる)

ボーナス併用払い

ボーナス時に借入額の一部を支払う方法です。月々の支払い額とは別に、半年ごとにボーナス分を上乗せして支払うことになります。利用可能な金額の上限は金融機関ごとに異なり、最近は4割程度までに設定している場合が多いようです。
利用すると毎月の返済額が軽減されますが、同一期間のローンで比較した場合、月払いのみよりも総額返済額が多くなります。ボーナス支給額が減った場合を想定し、返済額は借入額の1~2割程度にとどめておくのが安全です。

毎月の支払額をチェック

一般に、毎月のローン支払額が手取り月収の30%を超えると大きな負担になってしまうと言われています。
ローンの計画は、余裕を持った返済額を設定しましょう。

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資金計画のポイント

これからの生活を見据えたローン計画を。

住宅ローンを借りられる金額は、年収、年齢、物件の担保価値により決定します。
ですが、借りられる額が返せる額と同じとは限ならいため、お客様のご家族のこれからのライフプランを見据えたローン計画を立てることが大切です。
例えば家族構成やお子様の教育費、他にも生活におこる変化を見越して金額を決定しましょう。

特にお金の使い道は、ご家族の価値観によっても大きく異なるものです。
住宅以外の趣味や旅行など、必要経費以外にどの位のゆとりを残したいか、よく話し合って決めることが、より幸せな生活への鍵となります。

【一般的なローンの借入額 総工事費の80%】総額3000万円であれば、2400万円を借入で600万円を現金でという資金計画に。→2400万円を金利3%の30年固定ローンで組んだ場合:毎月の返済額約10万円(ボーナス払いなし)
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住宅保証機構 ローンシミュレーション:住宅ローンの返済額や、借り入れ可能額をシミュレーションできます。

住まいの税金

ご存知ですか?住まいには各種の税金がかかります。住宅に関わる税金は大きくわけて次の4つです

1.住まいを買うときにかかる税金

不動産取得税
土地や家を購入したり、不動産を取得(家を建てるなど)したときにかかる税金。有償か無償か、もしくは登記の有無にかかわらず、売買、贈与、交換、建築などにより取得した場合にかかります。
登録免許税
土地や家などを売買したとき、自分の権利を明らかにするために所有権の保存登記・移転登記などを行います。この登記をする際に、登録免許税がかかります。
消費税
住宅には、建物価格と土地価格がありますが、消費税は建物価格にだけかかります。なお、土地の仲介手数料には課税されます。

2.住まいを買う時の贈与にかかる税金

贈与税
個人から年間110万円(基礎控除額)以上の財産を貰ったときにかかる税金。
ただし、住宅取得における贈与税には、特別な非課税措置が講じられています。
相続税
親や配偶者など、親族が亡くなることにより財産を承継した場合や、遺言によって財産を 譲り受けることによって生じる税金。

3.住まいの保有にかかる税金

固定資産税
その年の1月1日時点で、土地や家屋の所有者に対して課税される地方税。
その資産価値(固定資産税評価額)に応じて税額が算出されます。
都市計画税
原則として市街化区域内の土地や家屋を所有している者に課税される、地方税のうちの市町村民税。

4.住宅の売買にかかる税金

一般に住宅を売却する際には印紙税がかかり、利益が出た場合には所得税と住民税がかかります。また住宅を賃貸する場合は不動産所得が発生し、所得税や住民税がかかります。

国・自治体の補助
補助についてもよく確認し、ローンと賢くお付き合いしていきましょう。
  • 財形住宅融資…住宅購入時、ローンの利子の一部を助成します。
  • 高気密住宅の助成…高気密・高断熱住宅の新築、購入時に助成します。
  • 二世帯住宅の助成店二世帯住宅の新築・購入時に助成します。
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